Pourquoi choisir un achat immobilier en viager comme stratégie de diversification patrimoniale ?

Lorsqu’on parle d’investissement immobilier, diverses options viennent à l’esprit : acquisition de résidences principales, d’immeubles de rapport, de parts de SCPI, etc. Mais avez-vous déjà pensé au viager ? Souvent méconnu, voire boudé du grand public, l’achat en viager peut pourtant constituer une stratégie d’investissement singulièrement intéressante. Voici pourquoi.

Le viager, un investissement immobilier singulier

Au premier abord, le concept de viager peut paraître complexe, voire même insolite. Pour faire simple, il s’agit d’une forme de vente immobilière où le prix d’achat est payé sous forme de rente viagère à la personne qui vend, le crédirentier, jusqu’à son décès. C’est donc un investissement qui s’inscrit dans la durée et qui nécessite une certaine vision à long terme.

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Le viager est une pratique ancienne, remontant au Moyen-Âge, qui a vu son cadre légal se préciser au fil du temps. Aujourd’hui, deux formes de viager existent : le viager libre et le viager occupé.

Avantages de l’achat en viager pour l’acheteur

Investir dans l’immobilier en viager présente plusieurs avantages significatifs pour l’acheteur. Tout d’abord, le viager permet d’acquérir un bien immobilier à un prix généralement inférieur à sa valeur de marché. En effet, le prix de vente est calculé en fonction de la valeur du bien et de l’espérance de vie du crédirentier. Il est ensuite réparti entre un bouquet, payé lors de la vente, et la rente versée jusqu’au décès du vendeur.

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Par ailleurs, l’achat en viager permet de diversifier son patrimoine immobilier en limitant son endettement. En effet, l’acheteur n’est pas tenu de recourir à un prêt bancaire pour financer son acquisition. Il peut ainsi conserver sa capacité d’emprunt pour d’autres projets.

Le viager, une solution pour préparer sa retraite

Au-delà de la diversification patrimoniale, l’achat en viager peut s’avérer être une excellente stratégie d’investissement pour préparer sa retraite. En effet, la rente versée par l’acheteur jusqu’au décès du crédirentier est considérée comme un revenu, soumis à l’impôt sur le revenu. Elle peut donc constituer une source de revenus complémentaires à l’âge de la retraite.

De plus, la rente est revalorisée chaque année en fonction de l’indice de réévaluation des loyers, ce qui permet de préserver le pouvoir d’achat de l’acheteur.

Risques et précautions à prendre lors d’un achat en viager

Comme tout investissement immobilier, l’achat en viager présente des risques. Le principal risque réside dans la durée de vie du crédirentier. Si celui-ci vit plus longtemps que prévu, l’acheteur peut finir par payer plus cher que la valeur réelle du bien. Il est donc essentiel de bien évaluer l’espérance de vie du crédirentier avant de se lancer.

D’autre part, l’acheteur doit être conscient que le bien acquis en viager n’est pas immédiatement disponible. Dans le cas d’un viager occupé, le bien ne devient libre qu’au décès du crédirentier. Il convient donc de bien réfléchir à ses besoins en matière de logement avant de se lancer dans un achat en viager.

Enfin, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du secteur pour sécuriser son investissement. Un notaire ou un avocat spécialisé peut vous aider à bien comprendre les tenants et aboutissants de la vente en viager et à éviter les pièges.

Conclusion

En somme, si le viager présente des spécificités qui peuvent le rendre complexe à appréhender, il reste une option d’investissement immobilier intéressante. Sa capacité à offrir un achat à un prix souvent inférieur à la valeur de marché, à diversifier son patrimoine sans augmenter son endettement, et à préparer sa retraite en générant des revenus supplémentaires, fait du viager une option à sérieusement considérer lorsqu’il s’agit de diversifier son patrimoine immobilier.

Aspects fiscaux de l’achat en viager

Au-delà de ses avantages en termes de diversification patrimoniale, l’achat en viager offre également certains atouts d’un point de vue fiscal. En effet, l’achat viager est soumis à un régime fiscal spécifique qui peut s’avérer avantageux pour l’acheteur.

Dans le cadre d’un viager occupé, l’achat se décompose en deux parties : la nue-propriété et le droit d’usage et d’habitation (DUH). La valeur de chacun de ces éléments est déterminée en fonction de l’âge du crédirentier au moment de la signature de l’acte. Plus le crédirentier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, ce qui réduit d’autant le montant de la rente viagère.

Le principal avantage fiscal de l’achat en viager réside dans l’exonération de droits de mutation à titre onéreux sur la partie du prix de vente correspondant au DUH. En effet, cette partie de l’achat n’est pas considérée comme un achat immobilier à proprement parler, mais comme l’achat d’un droit temporaire. Elle n’est donc pas soumise aux droits de mutation habituellement applicables aux transactions immobilières.

Par ailleurs, la rente viagère versée par l’acheteur est déductible de son revenu imposable, dans la limite de 30% de son montant total. Cette déduction permet à l’acheteur de réduire son imposition sur le revenu, ce qui peut être particulièrement intéressant dans une perspective de préparation à la retraite.

Enfin, l’acheteur n’est pas redevable de la taxe foncière sur le bien acquis en viager, tant que le crédirentier est en vie. C’est ce dernier qui doit s’acquitter de cet impôt, ce qui allège d’autant la charge financière de l’acheteur.

Le viager dans une stratégie de gestion de patrimoine

L’achat en viager peut s’inscrire dans une stratégie plus globale de gestion de patrimoine. En effet, au-delà de ses avantages fiscaux, le viager permet d’accéder à la propriété d’un bien immobilier sans avoir à recourir à un emprunt bancaire, ce qui peut s’avérer particulièrement intéressant dans un contexte de taux d’intérêt élevés.

Par ailleurs, le viager peut constituer une alternative intéressante à l’investissement locatif. En effet, contrairement à ce dernier, l’achat en viager ne nécessite pas de gestion locative, ce qui en simplifie grandement la gestion. De plus, la rente viagère versée par l’acheteur est généralement inférieure au loyer qu’il aurait dû payer pour un bien de valeur équivalente.

Enfin, le viager peut également être utilisé comme un outil de transmission patrimoniale. En effet, à la mort du crédirentier, le bien acquis en viager revient en pleine propriété à l’acheteur, qui peut alors choisir de le garder pour lui-même, de le revendre ou de le transmettre à ses héritiers.

Conclusion

Au final, l’achat en viager offre de multiples avantages, à la fois en termes de diversification patrimoniale, de préparation à la retraite, d’optimisation fiscale et de gestion de patrimoine. Si ce type d’investissement comporte des spécificités qui nécessitent une certaine expertise, il peut néanmoins constituer une option intéressante pour toute personne désireuse de diversifier son patrimoine immobilier de manière judicieuse et pérenne. Il convient toutefois de se faire accompagner par un professionnel du secteur pour sécuriser son investissement et éviter les éventuels pièges.